開發(fā)商艱難過冬

　　開發(fā)商也不能全怪買房的人翻臉，畢竟人們?nèi)鱿驑鞘械拟n票成就了一大批房企。

　　這兩年行情大好，大大小小的房企摩拳擦掌，都學(xué)會了先定一個小目標(biāo)，大的房企朝著一萬億銷售額狂奔，角落里的小房企們也大膽地喊出了一千億的目標(biāo)。

　　要知道2017年的前三甲碧桂園、萬科和恒大，全年銷售額也只有五千多億元。

　　但一到2018年，問題來了。

　　隨著樓市調(diào)控的不斷深入和去杠桿的推進，房企“融資難”成為共性問題，銀行信貸收縮、拿地款融資通道被封、國內(nèi)發(fā)債暫停、海外發(fā)債和信托融資成本高漲。

　　比如富力地產(chǎn)，今年以來連續(xù)四次發(fā)債失敗，只得通過股權(quán)增發(fā)等手段，爭取資金上的喘息空間。

　　再比如恒大，11月份發(fā)債年利率已經(jīng)高達13.75%，接近過去的兩倍，可見對資金的渴望有多么迫切。

　　資料圖：置業(yè)顧問為民眾推薦商品房戶型。 中新社記者 韋亮 攝

　　除了市場融資，資金的來源還有銷售回款。但是在房子不好賣的情況下，回款也成了問題。為此，一些開發(fā)商不惜違規(guī)操作。

　　2018年10月，華夏幸福旗下孔雀城一名銷售說，在北京周邊的大廠縣，沒有購房資格的人也能買普通住宅。需要交全款，之后交房，等社保納稅證明的年限夠了再過戶。但萬一購房者交了全款卻沒拿到房子的產(chǎn)權(quán)，錢打了水漂怎么辦？銷售對這一點卻避而不談。

　　2018年12月，北京一在售樓盤的銷售人員透露，該樓盤支持首付分期，前期先交一半，剩下的年后再交。

　　“年底了，所有的開發(fā)商都是一個套路，都在沖刺任務(wù)、加速回款。”這名銷售說。

　　對房企來說，如果融不到錢，回款又慢，就只能躺在干涸的資金池里等待救援。再加上債務(wù)重壓，就更加難以呼吸。

　　2018年10月，燕郊售樓一條街，幾家售樓處店里店外不見一個看房客。中新網(wǎng)記者 邱宇

　　“今年上半年房企資產(chǎn)負債率達到了80%(紅線)，少數(shù)房企由于杠桿率過高，無法支撐企業(yè)的規(guī)模擴張，最終導(dǎo)致現(xiàn)金流斷裂和債務(wù)違約。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰說。

　　再來看一下富力地產(chǎn)，其2018年三季度報顯示，有息負債高達1556億元。約63億元的賬面資金，尚不足以支付未來一年的財務(wù)成本。

　　據(jù)恒大研究院數(shù)據(jù)，2018年上半年，除去民間融資和類金融機構(gòu)貸款，中國房企的有息負債余額高達19.2萬億元，相當(dāng)于我國GDP的四分之一。而未來四年是債務(wù)的集中兌付期，房企的資金壓力將持續(xù)加大。

　　如果說樓市上行期的債務(wù)擴張是彎道超車的利器，那么下行期的債務(wù)擴張則無疑于給自己埋雷。

　　就在不久前，房地產(chǎn)行業(yè)巨頭萬科喊出了“活下去”的口號，讓同行看了瑟瑟發(fā)抖。且不管萬科是假哭慘，還是真喊疼，如果連負債低、現(xiàn)金流健康的萬科都活不下去了，那大批的中小房企該如何過冬呢？