北京住房租賃條例征求意見，擬建立租金監(jiān)測和發(fā)布機(jī)制；起居室等不得單獨出租

　　房租上漲過快可實行租金指導(dǎo)價

　　北京市住建委面向社會公開征求《北京市住房租賃條例》(征求意見稿)意見。北京將“嚴(yán)管”長租公寓、群租房等，提出租賃企業(yè)向承租人單次收取租金的數(shù)額不得超過3個月租金總和，押金不超過一個月租金；住宅的起居室、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、儲藏室等不得單獨出租用于居住。

　　新京報訊 為培育和發(fā)展住房租賃市場，完善住房租賃的管理體制機(jī)制，昨日，北京市住建委發(fā)布《北京市住房租賃條例(征求意見稿)》，對長租公寓監(jiān)管、租金貸、群租房等熱點問題予以規(guī)范。

　　其中提出，北京將建立租金監(jiān)測和發(fā)布機(jī)制，租金上漲過快時，可以采取限制住房租賃企業(yè)經(jīng)營房源的租金漲幅、查處哄抬租金行為等措施，調(diào)控住房租賃市場。

　　征求意見稿分為總則、出租與承租、租賃服務(wù)、培育和發(fā)展、法律責(zé)任和附則6章，共計81條。征求意見截止時間為2021年9月23日17:00。

　　增加調(diào)控

　　租金快速上漲可遞進(jìn)式調(diào)控

　　征求意見稿第六十條指出，北京市將建立租金監(jiān)測和發(fā)布機(jī)制。

　　當(dāng)住房租金快速上漲時，住房城鄉(xiāng)建設(shè)等主管部門可以采取限制住房租賃企業(yè)經(jīng)營房源的租金漲幅、查處哄抬租金行為等措施，調(diào)控住房租賃市場。必要時可以實行傭金或租金指導(dǎo)價。

　　北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任、教授樓建波表示，國家版《住房租賃條例(征求意見稿)》規(guī)定，“租金上漲過快的，可以采取必要措施進(jìn)行合理調(diào)控”，此次北京對必要措施進(jìn)行了具體化。

　　樓建波稱，征求意見稿中的必要措施主要有三個方面。首先是限制住房租賃企業(yè)“收房”的租金漲幅、查處哄抬租金，“這個措施顯然是針對當(dāng)年各大租賃企業(yè)競價收房的約束，防止這些企業(yè)在資本的助推下放大市場波動?！?/p>

　　其次是實行傭金指導(dǎo)價。傭金是承租人的負(fù)擔(dān)之一，2016年之后，住房租賃傭金由指導(dǎo)價調(diào)整為市場調(diào)節(jié)價，即由政府設(shè)定封頂價改為雙方協(xié)商的市場價，一般由承租人交納，標(biāo)準(zhǔn)多為1個月租金。實行傭金指導(dǎo)價將有助于減輕承租人的實際負(fù)擔(dān)，特別是減輕換房的壓力。

　　最后是實行租金指導(dǎo)價，即由政府分區(qū)域規(guī)定租金的上限或漲幅，確保租金保持在合理范圍。這個區(qū)域可能是某些價格上漲過快的區(qū)域，也可能是全部范圍。

　　“這三個遞進(jìn)式的調(diào)控措施是北京市首創(chuàng)，充分釋放了北京市調(diào)控租賃市場、穩(wěn)定租金水平的決心。”樓建波表示，該條款主要針對的是“租金快速上漲”，屬于依法設(shè)定、用來穩(wěn)定租金的調(diào)控工具。

　　統(tǒng)一平臺

　　建立住房租賃管理服務(wù)平臺

　　征求意見稿第十四條指出，北京市將建立住房租賃管理服務(wù)平臺。出租人應(yīng)當(dāng)通過住房租賃管理服務(wù)平臺網(wǎng)簽住房租賃合同，同步完成住房租賃登記備案和出租登記。

　　北京將利用科技手段提供合同網(wǎng)簽、信息查詢、信息核驗、登記備案等服務(wù)，與公安、教育、人力社保、住房公積金、金融等主管部門建立信息互通共享機(jī)制。

　　住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過住房租賃管理服務(wù)平臺網(wǎng)簽住房租賃合同和經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，并留存合同及相關(guān)資料不少于5年。

　　此外，征求意見稿還規(guī)定承租人可以憑備案的租賃合同作為依法申請辦理積分落戶、子女義務(wù)教育入學(xué)、公積金提取等公共服務(wù)事項的憑證。

　　樓建波表示，按照國家法律法規(guī)，出租房屋需要向?qū)俚刈〗ǚ抗懿块T辦理登記備案，向公安部門辦理出租登記。通過全市統(tǒng)一的租賃平臺網(wǎng)簽租賃合同，相當(dāng)于給租賃市場提供了一項公共基礎(chǔ)設(shè)施，出租人不用“一事兩跑”，也不用擔(dān)心個人信息保存在企業(yè)的安全性。

　　嚴(yán)管長租公寓

　　單次收租金不得超3個月

　　“近年來，長租公寓在資本的驅(qū)動下，長收短付、高收低出、爆雷、甲醛超標(biāo)等亂象不斷，嚴(yán)重?fù)p害了租賃當(dāng)事人的權(quán)益?！睒墙úㄕf。

　　征求意見稿也體現(xiàn)了針對長租公寓的“嚴(yán)管”思路。

　　一方面，要求長租公寓應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的人員、資金和管理能力，名稱和經(jīng)營范圍均應(yīng)當(dāng)包含“住房租賃”相關(guān)字樣，便于社會識別。另一方面，住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理、使用從業(yè)人員信息卡，實名從業(yè)。樓建波表示，實名從業(yè)便于鎖定人員的責(zé)任，為今后建立信用體系奠定基礎(chǔ)。

　　在資金監(jiān)管方面，規(guī)定租賃企業(yè)向承租人單次收取租金的數(shù)額不得超過3個月租金總和，押金不超過一個月租金，以防止住房租賃企業(yè)利用“資金池”無序擴(kuò)張。此外，提倡出租人按月收取租金。

　　同時，征求意見稿第四十四條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供居間、代理服務(wù)收取的傭金一般不超過一個月租金。住房租賃合同期滿，出租人和承租人續(xù)訂或重新簽訂住房租賃合同的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得再次收取傭金。

　　對違反“住房租賃企業(yè)向承租人單次收取的租金超過3個月租金總和且未納入監(jiān)管”的，將由住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門給予警告，責(zé)令改正，可處2萬元以上10萬元以下罰款，情節(jié)嚴(yán)重的，并責(zé)令停業(yè)1至6個月，注銷備案。

　　住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、誘導(dǎo)、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款。不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。違反者將由住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，可處5萬元以上10萬元以下罰款。情節(jié)嚴(yán)重的，注銷備案；構(gòu)成金融違法行為的，由金融監(jiān)管部門給予處罰。

　　治理群租房

　　住宅起居室等不得單獨出租

　　近年來，群租房的安全、擾民問題突出，市民投訴居高不下。征求意見稿也對群租房相關(guān)事宜進(jìn)行了規(guī)定。

　　征求意見稿提出，出租住房應(yīng)按照規(guī)劃設(shè)計的套、間出租，符合人均使用面積和每個房間居住人數(shù)的要求，明確住宅的起居室、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、儲藏室等不得單獨出租用于居住。

　　出租人違反以上規(guī)定的，將由住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門給予警告、責(zé)令改正。出租人為個人的，可處5000元以上1萬元以下罰款；出租人為單位的，可處1萬元以上5萬元以下罰款。

　　樓建波表示，這些規(guī)定與北京市2013年公布的居住管理規(guī)定是一致的，“將群租房治理措施升格為地方性法規(guī)，并配套相應(yīng)的處罰措施，將為治理工作帶來極大利好?！?/p>

　　他介紹，針對租金貸、短租房、發(fā)布虛假房源等問題，北京市此前已出臺相關(guān)文件，相應(yīng)措施也已吸收到征求意見稿當(dāng)中，通過立法予以鞏固，并有針對性地配套了罰則，保持了政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。

　　新京報記者 徐美慧