原標題：開發商自曝違規，法律理應保障購房人權益

　　就算合同無效，業主也可上訴，要求違約的開發商承擔責任，賠償相應損失。

　　文 | 易陽

　　近日，房產開發商西安聞天科技實業集團有限公司以自己違法無證銷售為由，在商品房售出兩年后，將12名業主相繼告上法庭，欲收回所售房產。之前，也有類似確認合同無效糾紛案，多地法院判決雙方簽訂的內部認購合同無效。

　　開發商這種“舍卒保車”奇招，對買房者來說實為不公平。據報道，聞天科技涉事房產如今的售價，已達每平米24000元，是2016年價格3倍。被訴業主本已等待入住，可隨著法槌落下，原來的合同作廢，就算拿著開發商們退還的房款，面對房價翻番的樓市，也無法購置一套稱心如意的房子。

　　市場經濟之所以健康運行，關鍵就在于誠實信用。一個市場主體，想著如何賺錢并不可恥，可怕的是出爾反爾、踐踏契約。如果任由這股歪風橫行、互相效仿，被污染的市場經濟土壤，如何為人們帶來穩定和可預期的投資收益？又如何持續健康地發展？

　　報道稱，隨著房地產市場的日趨活躍，一些城市的房屋買賣合同違約糾紛呈明顯增多趨勢，買賣雙方矛盾愈加突出。對于中國樓市，這絕非佳音。

　　法律是社會的減震器。從立法上看，并沒有哪一條法律條款，能為開發商的背信棄義“公開背書”。《民法總則》明確，“民事主體行使權利時，應當履行法律規定的和當事人約定的義務”，“民事主體不得濫用民事權利損害國家利益、社會公共利益或者他人合法權益”。

　　《合同法》則規定，“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力”，“當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同”。

　　在司法審判上，裁判也向弱勢的買房者適度傾斜。根據最高法相關解釋，“違反法律、行政法規的強制性規定”被限定于“效力性強制性規定”。盡管《城市房地產管理法》《城市房地產開發經營管理條例》《城市商品房預售管理辦法》明確，“未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售”，但從實質上看，這種非效力性強制性規定，并不一定導致合同無效，這也為被訴業主下一步維權留出了一條司法進路。

　　如果開發商敗訴，合同有效自然好，可謂皆大歡喜。就算合同無效，業主們也不必擔憂，可通過民事訴訟，要求作為違約者的開發商承擔責任，主要是退還已付購房款、賠償房屋上漲的差價損失，包括有關利息。

　　不僅如此，作為違法者的開發商，無論勝訴敗訴，都要承擔“責令停止違法行為，沒收違法所得”“并處已收取的預付款1%以下的罰款”的行政責任。至于市場責任，恐怕更是一個“無底洞”，因為一次“破壞契約”行徑，足以讓市場、資本和消費者望而卻步。不能讓違約者因違約而獲益，應是法治市場的共識共為。

　　此外，今年7月召開的西安市法院房地產案件審理工作專項會議指出，加大對社會關注度高、影響大、群體性強的房地產案件審理力度，依法保護當事人的合法權益；加強對基層法院的審判業務指導，統一裁判尺度。讓違約者付出成本，讓弱勢者無所畏懼，才能守住市場公平的底線，這樣的樓市才會更健康。

　　□易陽（法學學者）