原標題：開發(fā)商舉報自己，法律該拿“如意算盤”怎么辦？

　　近些天，西安房地產(chǎn)開發(fā)商聞天公司因“如意算盤”打得太響而被廣泛關(guān)注。故事要從兩年前說起。2016年，部分購房者通過簽訂內(nèi)部認購合同的方式，購買了聞天公司所開發(fā)的紫杉莊園的房屋，并且支付了全款。但是兩年之后，開發(fā)商竟然以該項目沒有預售許可證為由，將12名消費者起訴至法院，要求確認內(nèi)部認購合同無效。

　　這一“自我舉報”的行為，從表面看十分荒唐。但是細想之下，卻“合乎情理”。兩年內(nèi)，西安房價翻了近三倍。當時每平7000元，而今漲至2.5萬。開發(fā)商通過舉報自身違規(guī)，即可以將交易作廢，并伺機以現(xiàn)在的市場價再賣一次。為此，聞天公司開出條件，愿意給予購房者每年20%的利息補償。粗略算來，就是按每平米9800元的價格給予回購。自然，這個價格還是和市場價相去甚遠。

　　聞天公司顯然是提前做過法律功課。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中規(guī)定，在開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明的情況下，開發(fā)商應當返還購房人已經(jīng)支付的購房款及利息，并承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

　　該司法解釋并未給出“確認合同有效并繼續(xù)履行”的選項。因此，購房者能得到的，無非是“不超過購房款一倍的賠償”。當然，這并不是在支持欺詐者獲利，而是有著另一種考慮：一個未經(jīng)行政許可作出的銷售行為，并不能由一個司法判決來確認生效。行政機關(guān)未頒發(fā)預售許可證明，定然有其考慮。而司法機關(guān)并未強大或?qū)I(yè)到能夠代為授予行政許可的程度。

　　因此，長安區(qū)法院經(jīng)過審判，認定開發(fā)商未取得商品房預售許可證，購房合同無效。對此，購房者自然認為十分不公，打算提起上訴。不過，判決之后，涉案房屋的預售證總算辦下來了，這會影響后續(xù)的判決嗎？不妨保持開放的心態(tài)。不過法庭也確有難處：現(xiàn)行法律并未賦予他們更多的自由裁量空間。消息傳出后，有人批評司法不公。但也有人表示，買房子這么大的事，賣方有沒有預售許可，購房者不該自己心里有數(shù)嗎？

　　法律界意見比較分裂。一派認為該保護消費者。另一派則認為，如果法院基于“保護弱者”的父愛主義立場，判決合同有效，一時可能抒解了民憤，長期來看卻可能會存在隱患。比如，可能會縱容更多的無良開發(fā)商，在沒有拿到預售許可的情況下就銷售房屋，“反正到時法院會判決我們購房合同有效的，你們放心買好了。”正經(jīng)做生意的開發(fā)商，也不會再申請預售許可，“費這個勁干嘛，反正到時法院會判合同有效”。于是，劣幣驅(qū)逐良幣，預售許可制度會被駕空。

　　當然，在個案中確實呈現(xiàn)出了某種不公平。例如，紫杉莊園的購房人等了兩年，都沒有等到過戶。到頭來需要承擔更多價款重新購房，甚至面臨因現(xiàn)行購房政策無法購買房屋的不利后果。拋開政策變化導致無法再買房的情形不談，對于“預期經(jīng)濟利益損失”（即房屋上漲而“踏空”的差價）怎么彌補，法律上始終都有爭議。

　　如果在過去的兩年內(nèi)，房價不是暴漲，而是下跌，消費者還會要求確認合同有效，并要求履行嗎？恐怕不見得。可以說，這個預期經(jīng)濟利益損失，實際上是一種或得利益，并不是確定會發(fā)生的經(jīng)濟收益。打個極端的比方，我拿了你兩塊錢，那么我自然要還你兩塊（包括兩塊錢存在銀行里的利息）。但是你說，這兩塊錢本來我是要拿去買彩票，準備中五百萬的。你害我沒有買成，該賠我五百萬。對此，法院能支持嗎？恐怕不能。

　　單純從法律技術(shù)上看，開發(fā)商可以算是“機關(guān)算盡”，有恃無恐。可以說，現(xiàn)行司法解釋和房價走勢，一定程度上縱容了開發(fā)商無證銷售之后反悔的行為。這種情形僅在西安就不只這一例，還有感恩時代廣場、寶楓佳苑、世茂都、皇城九號，等等。有關(guān)監(jiān)管部門也不斷進行處罰。例如聞天公司即于2016年8月因無預售許可而銷售房屋的行為，受到過房管部門的處罰。值得一提的是，這些處罰均為公開信息，通過企信寶、企查查、天眼查等app均可查知。

　　這些“惡劣”先例發(fā)生得多了，消費者們也終于長了心眼，知道在購房時先看有沒有預售許可，也知道了即使有錢全款付，也最好選擇按揭，因為銀行會對所購房屋的產(chǎn)權(quán)狀況進行非常嚴格的審核。因為首付只是很小一部分，很大一部分還是先由銀行付給開發(fā)商。因此，如果房屋在產(chǎn)權(quán)上、預售許可上存在瑕疵，銀行會先跳出來，阻止這樁生意。

　　當然，我們絕不是在為開發(fā)商說話。無論從何角度來看，開發(fā)商“舉報自己”導致合同無效的行為，與平等自愿、誠實信用和公共利益等法律原則背道而馳。在明知沒有預售許可的情況下，哄騙消費者“以后這個證就下來了”，存在欺詐之嫌，違背了平等自愿的原則。而單方面撕毀協(xié)議，狀告自身，逼迫業(yè)主交回住房的行為，更是將誠實信用原則置于腦后。希望有關(guān)立法機關(guān)在修改法律法規(guī)、或最高人民法院在出臺新的司法解釋時，能及時作出調(diào)整。

　　與此同時，有關(guān)監(jiān)管部門的“以罰代管”策略也值得商榷。在明知某些開發(fā)商缺乏預售許可即進行銷售的情況下，房管部門往往僅采取行政處罰的措施，未能及時督促這些開發(fā)商及時終止協(xié)議、退還款項，也未能加強監(jiān)督檢查，導致仍有許多開發(fā)商“無證銷售”，埋下了糾紛的隱患。特別在房價飛漲的過去幾年里，在一個又一個“房價翻倍”的城市，更是使得幾家悲歡幾家愁。

　　（文/林海）