● 在大城市租房面臨租房成本高、可選房源少、租賃關系不太穩(wěn)定等問題，租房壓力大

　　● 問題背后，體現(xiàn)了我國在租賃住房方面的供需矛盾，不論是市場化的租賃租房，還是保障性的租賃住房，總體上難以滿足社會發(fā)展需求。租賃市場目前存在結構性的問題，從權利義務關系上看，租戶在信息知情、交易地位、交易形式方面，均處于比較弱勢的地位，需要國家進一步從法律上保障租房者的權益

　　● 在住房租賃市場上，只有當供需關系達到基本平衡時，才能夠制定完善公正規(guī)范的制度，以專門立法為住房租賃市場提供完善的制度保障

　　“在大城市租套合適的房子太難了！”10月17日下午，在北京市朝陽區(qū)花家地小區(qū)一棟單元樓前，29歲的劉遠（化名）站在大大小小的包裹間，一邊清點行李，一邊對《法治日報》記者說。

　　碩士畢業(yè)工作兩年多來，劉遠已經(jīng)搬過4次家了。“房租太貴了。”他感嘆道。

　　當下，像劉遠這樣的租房剛需人群不在少數(shù)。第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年我國流動人口為3.76億人，其中相當一部分人需要租房居住。多位受訪者表示，在大城市租房面臨租房成本高、可選房源少、租賃關系不太穩(wěn)定等問題，租房壓力大。

　　接受記者采訪的專家認為，這些問題的背后，反映出租房市場供不應求的本質(zhì)。要想解決這一問題，需專門立法為住房租賃市場提供完善的制度保障，更重要的是必須增加租賃住房的供給。

　　租金占收入一半以上

　　頻繁搬家生活不穩(wěn)定

　　劉遠畢業(yè)后進入一家公司工作，通過某知名中介平臺租了一間隔斷房，雖然房子交通便利、離單位也近，但房租太貴了。為了省錢，他后來找了一家小中介租了一間相對便宜的房間。

　　然而，這次租房經(jīng)歷令他心力交瘁：入住后他發(fā)現(xiàn)，房子的衛(wèi)生條件差、噪音大，交了管理費和衛(wèi)生費卻沒人提供服務，與中介交涉時對方態(tài)度蠻橫。最終，劉遠通過撥打北京政務服務便民熱線才討回剩余的租金。

　　多次租房，最讓劉遠難以接受的還是租金——一套“老破小”，兩間臥室一個沒窗戶的小客廳，租其中一間小臥室竟然要3000元至3500元不等，這占了他月收入的一半以上，“住得離公司近一些，租金高得離譜；租金低的通常在郊區(qū)，通勤又是個難題”。

　　他還發(fā)現(xiàn)，無論通過哪個中介租房，租期最長都是一年。“合同期滿后，按理說第二年續(xù)租應該免去中介費，但實際上，不僅還要交一筆中介費，房租往往還有一定幅度的上漲。我只能在合同期滿前去找價格有優(yōu)惠的房子。”

　　對劉遠而言，每次換房都是一次挑戰(zhàn)。“想在有限的預算里找一個相對滿意的房子并不容易，看房、講價、避坑等諸多環(huán)節(jié)都容不得絲毫馬虎。”有一次，他一天看了4個小區(qū)的7套房，感到筋疲力盡。

　　采訪中，劉遠預約的互聯(lián)網(wǎng)搬家平臺的貨車趕到單元樓前。劉遠和司機一起把他在北京的全部家當搬上車，啟程前往新的租住處。

　　這次，他和同事一起合租了一套兩居室，每月6200元，按照合同要求的“押一付三”付款方式及其他雜七雜八的費用，兩人各自付給中介1.5萬元。這筆錢對于幾乎沒有存款的劉遠及其同事來說，“壓力山大，我們都借了錢”。

　　劉遠的租房經(jīng)歷，33歲的林曉（化名）感同身受。10年前，她從河南老家到北京找工作，開啟了租房史。由于收入不高，她當時在國貿(mào)附近租了一間三居室的次臥，租金每月1500元。

　　“在老家的居住環(huán)境還不錯，突然和這么多陌生人合住，共用一個衛(wèi)生間，很不適應。”林曉很快便搬了出來，單獨租了一套兩居室，每月房租升至4000元。不久，她意識到這樣租房“既昂貴又浪費”，只好在網(wǎng)絡論壇上發(fā)布招租帖子，很快找到一位女生合租。

　　平靜的生活總是難以長久。2016年，房東臨時通知她要收回房子，無奈之下，林曉和室友通過某中介平臺匆忙租了一套兩居室。但合同剛簽下不久，這套房子的主人就把房子賣掉了，限她們兩周內(nèi)搬離。

　　“畢竟是人家的房子，我們也不好太較真。還好房東當時對我們進行了一些補償。”回顧10年租房經(jīng)歷，林曉向記者坦言，“租房住，頻繁搬家感覺很不安穩(wěn)”。

　　申請保障性租賃住房

　　位置偏通勤遠不舒心

　　租金便宜又不用頻繁搬家的房子，住起來也有諸多不便。這是“90后”海歸碩士、某短視頻平臺博主郭幫幫的深切感觸。

　　10月16日下午，記者在中國國際展覽中心附近一家咖啡店里，見到了披著長發(fā)、身穿米色大衣的她。“一是不舒心，二是通勤遠，三是服務跟不上。”郭幫幫說，在靠近北京市西五環(huán)的一處公租房住了半年后，她和丈夫毅然搬離了那里。

　　29歲的郭幫幫碩士畢業(yè)于英國伯明翰城市大學，在學校時認識了現(xiàn)在的丈夫，畢業(yè)后一起來北京打拼。剛開始，夫妻倆在北京租房住，每月房租大約7000元。

　　2020年初，她丈夫的單位通知可以申請作為保障性租賃住房的人才公租房，都沒有北京戶口的夫妻倆嘗試著報名申請，沒想到竟然申請到一間零居室（全開放式房間）公租房。

　　“我們申請時，看別人申請的兩居三居競爭激烈，就反向選擇了小戶型，這樣申請下來的機會更大。”郭幫幫說，當年9月，他們搬進了公租房，每月租金2000多元，租金一下子降低了不少，感覺挺好。

　　但郭幫幫很快就發(fā)現(xiàn)了房子的“不好”：房間的面積太小，放一張大床進去，空間已所剩無幾，一做飯滿屋子味道，上個廁所一轉(zhuǎn)身就會碰著頭。郭幫幫的丈夫時常開云上會議，為了不打攪丈夫工作，她要么出去走走要么在廁所待著。

　　“那段時間，我倆都感覺生活品質(zhì)直線下降，過得非常不舒心，甚至有些壓抑。”她說，此外，通勤太遠也是一大困擾，她在CBD上班，每次乘坐公共交通都需要一個半小時，特別是從八寶山地鐵站出來頂風往回走，大冬天北風呼呼吹，路上人又少，旁邊是公墓，“又累又害怕”。

　　周邊的配套生活設施也不足。菜市場、超市離得較遠，購物特別不方便；有一次，她晚上下班回去發(fā)現(xiàn)指紋鎖打不開門，電話聯(lián)系管理員找不到人，一下子也找不到開鎖師傅，只好蹲在門口等了大半天。

　　她有時候會想：“為什么要為了這間小房子這么辛苦？”

　　2020年底，她丈夫從原單位辭職，人才公租房是公司申請的，離職就意味著放棄人才公租房。今年1月，夫妻倆從公租房搬了出來，在北京市三元橋附近租了一套房，租房的煩惱還在繼續(xù)。

　　租賃市場短板待補齊

　　住房供需矛盾須解決

　　像郭幫幫、劉遠這樣需要租房住、因租房而煩惱的人不在少數(shù)。隨著我國城鎮(zhèn)化進程的加速和流動人口規(guī)模的擴大，青年人的住房困難問題日益凸顯。去年9月發(fā)布的《2020中國青年租住生活藍皮書》稱，城市租住生活已成為超兩億人的選擇。

　　首都經(jīng)濟貿(mào)易大學教授、北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長趙秀池長期關注住房問題。她告訴記者，住房租賃市場是整個房地產(chǎn)市場的重要構成部分，住房制度改革以來，我國各個城市的住房短缺問題已基本解決，沒有住房的主要是新市民和青年人，短期來看主要通過租賃住房解決住房問題，因此未來房地產(chǎn)市場的重點是發(fā)展和規(guī)范租賃市場。

　　“解決這些人的住房問題，應該租售并舉，盡可能解決新市民的住房困難。”北京市物權法學研究會副會長兼秘書長畢文強說。

　　對于租房群體遇到的問題，如租房成本高、可選房源少、租賃關系不太穩(wěn)定、糾紛解決渠道不暢通等，如何解決，專家們也給出了自己的看法。

　　畢文強認為，目前住房租賃市場存在一定的混亂現(xiàn)象，體現(xiàn)了住房租賃市場的一些短板，比如市場秩序規(guī)范缺失，一些房產(chǎn)經(jīng)紀機構發(fā)布虛假房源信息、不退押金租金，惡意驅(qū)逐承租人，影響社會和諧穩(wěn)定。

　　“監(jiān)管制度和機制在一定程度上處于缺失狀態(tài)，各部門信息不夠暢通，各自為政，未建立相關聯(lián)合監(jiān)管機制，多頭執(zhí)法、盲目執(zhí)法并存。”畢文強指出。

　　在趙秀池看來，當前住房租賃市場之所以存在一些短板，主要是因為住房制度改革以來，各地各部門一直把產(chǎn)權住房銷售作為重點，租賃市場顧及較少。

　　北京大學法學院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波分析說，問題背后，體現(xiàn)了我國在租賃住房方面的供需矛盾，不論是市場化的租賃租房，還是保障性的租賃住房，總體上難以滿足社會發(fā)展需求。

　　“租賃市場目前存在結構性的問題，從權利義務關系上看，租戶在信息知情、交易地位、交易形式方面，均處于比較弱勢的地位，需要國家進一步從法律上保障租房者的權益。”畢文強說。

　　加大供給讓供需平衡

　　專門立法促制度完善

　　林曉一直“向往住進屬于自己的房子里”，租房期間她排號申請購買共有產(chǎn)權房并在今年獲得購房資格，雖然距離市區(qū)有點遠，但畢竟可以正式告別租房生活。

　　“一兩年以后，等我住上了屬于自己的房子，才會在這座城市里真正有歸屬感。”林曉坦言。

　　郭幫幫也走在買房路上，她和丈夫正在努力攢錢，計劃近兩年在北京四環(huán)內(nèi)購買一套二手房，免去通勤之苦。

　　未來一段時間里，劉遠還要靠租房生活，他的希望是：“這次搬家能讓我住久一點，少在租房上操心，謝天謝地。”

　　劉遠的期盼代表了眾多租房者的心聲。

　　那么，怎樣才能讓租房者有一個穩(wěn)定的預期，能夠在城市里住得起、住得好？

　　在趙秀池看來，各地特別是大城市，地方政府應該因城施策，針對不同收入人群提供不同的租賃住房，為低收入者提供保障房是政府的責任，中高收入者可以租賃商品房。

　　“出臺住房租賃條例保障租賃雙方穩(wěn)定的租賃關系，是發(fā)展租賃市場的長久之策。租賃市場更多的是市場行為，讓市場發(fā)揮更大的作用，政府負責低端保障即可。”趙秀池說，個人租賃仍然是租賃市場的主力，個人租賃同樣能讓承租者“住得起、住得好”，而減少出租住房的交易成本和承租人的負擔，對增加供應、穩(wěn)定租賃市場意義重大。

　　畢文強給出的建議是提高有效供給。“供給新市民、青年人長期居住的住房，是交通位置便利、價位處在中低端、小套型的租賃住房；是租賃關系穩(wěn)定、糾紛易解決的租賃住房；是能夠滿足基本居住需求的保障性租賃住房。”

　　樓建波同樣建議增加租賃住房的供給，不但要由政府加大保障性、政策性租房資源的供應，還要設計相關制度鼓勵房屋產(chǎn)權人將閑置資源投入住房租賃市場，使市場上的供需關系基本平衡。

　　在樓建波看來，這種制度一定是能夠公平公正保護出租人和承租人利益的。比如，鼓勵建立中長期租賃關系的制度，就應該允許出租人每年合理上調(diào)租金，穩(wěn)定租賃關系。

　　“在住房租賃市場上，只有當供需關系達到基本平衡時，才能夠制定完善公正規(guī)范的制度，以專門立法為住房租賃市場提供完善的制度保障。”樓建波說。